תמ”א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק בניינים למקרה של רעידות אדמה, התוכנית אושרה כחוק באפריל 2005.
התוכנית מאפשרת לבנינים אשר היתר הבניה שלהם הוצא לפני שנת 1980 לקבל זכויות בינוי נוספות לבניית קומה נוספת. זכויות בניה אלו מאפשרות את מימון עלויות חיזוק הבניין לרעידות אדמה ואף שידרוג נוסף לבניין דוגמת תוספת מעלית, שיפוץ חזיתות, הרחבת הדירות ועוד.
תוכנית תמ”א 38
מדינת ישראל שוכנת על קווי תפר גיאולוגיים כדוגמת השבר הסורי אפריקאי, כך שהינה מועדת לרעידות אדמה ואף בעוצמות חזקות. מסיבה זו יזמה המדינה את תוכנית תמ”א 38, או בשמה המלא תוכנית מתאר ארצית 38, אשר אושרה בשנת 2005 ונועדה לעמוד בדרישות תקן 413 לעמידותם של מבנים בפני רעידות אדמה. למעשה, מדובר בתוכנית לחיזוקם מבנים בסיוע ותמיכה ממשלתית, עם אפשרות למימון עלויות הפרויקט והשבחת הנכס על ידי היזם. זאת, תוך הקפדה על שיפור חזותו של הבניין ושמירת המרקם העירוני. חשוב לציין כי התקן האמור יושם בפועל מתחילת שנות ה- 80, ולכן מרבית המבנים שנבנו בטרם תאריך זה אינם עומדים בדרישותיו ונדרשים לחיזוק.
מה מעניקות עבודות תמ”א 38
את היקף וסוג עבודות תמ”א 38 קובעת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. העיקרון המנחה הינו חיזוק המבנה בפני רעידות אדמה ויכול להתקיים על בסיס בניין קיים, או הריסתו ובניית בניין חדש במקומו – תוכנית המכונה תמ”א 38\2. במהלך העבודות ובמידת הצורך יועברו הדיירים לדיור חלופי הולם שימומן במלואו על ידי קבלן הפרויקט. במסגרת התוכנית יכולה הוועדה לאשר תוספות בנייה אחרות, כגון הוספת קומות על גג הבניין לצורך בניית דירות חדשות, סגירת קומת עמודים מפולשת לצורך הוספת דירות, מחסנים, או הגדלת שטח דירות בקומת קרקע. כמו כן, ניתן לאשר הוספת אגף חדש לצורך הגדלת דירות קיימות או הוספת דירות חדשות, וזאת בנוסף על סגירת מרפסות, הוספת מרפסות והגדלת שטח דירות עד 25 מ”ר הכוללת בניית ממד. מלבד זאת, עבודות תמ”א 38 עשויות לכלול הוספת מעלית לבניין גם אם יש צורך לחרוג מקווי הבנייה הקיימים, הוספת חניות ושיפוץ ועיצוב מחודש של חזות הבניין ושטחיו הציבוריים, כולל חדר כניסה, חדרי מדרגות וחצר הבניין.
מי זכאי להיכלל בתמ”א 38
השתתפות בתוכנית תמ”א 38 נדרשת באישור ועדת תכנון ובנייה מקומית, ובבדיקת נחיצות החיזוק על ידי מהנדס. התוכנית מיועדת עבור מבני מגורים או מבנים אחרים שנבנו לפני שנת 1980, ושלא לפי דרישות התקן הישראלי הקיים. גם מבנים שנבנו במועד מאוחר יותר ואינם עומדים בתקן ניתן לחזק במסגרת התוכנית, אך לרוב ללא זכאות לתוספת של זכויות בנייה. תמ”א 38 אינה רלוונטית לגבי מבנים המיועדים להריסה, ומבנים שאינם נדרשים לעמוד בתקן 413, ביניהם מבנים שרוב הזמן אין מאיישים אותם כמו מחסנים או מבנים עד שני קומות ,ומבנים שהשטח הכולל שלהם אינו עולה על 400 מ”ר.
כדאיות כלכלית של תמ”א 38
בעלי דירות יכולים אמנם לממן עבודות חיזוק של בתיהם באופן עצמאי, אך מדובר בהוצאה כספית גבוהה במיוחד. תמ”א 38 מעניקה הזדמנות לבעלי דירות במבנים ישנים לחזק את בתיהם, ללא עלויות מצידם ובתמורה למכירת זכויות הבנייה במבנה לקבלן היוזם. הקבלן מצידו מרוויח על ידי בניית דירות נוספות בבניין ומכירתן. מעבר לכך, עבודות תמ”א 38 הכוללות תוספות בנייה, שיפוץ ושדרוג הבניין תורמות להשבחת הנכס ולעלייה ניכרת בערכו . בנוסף, על מנת לעודד פרויקטים אלו מעניקה המדינה למשתתפים הקלות מיסוי המגיעות לסכומים גבוהים. ההקלות כוללות פטור מתשלום מס שבח, היטלי השבחה ומס מכירה, פטור מתשלום מע”מ עבור הליכי הבנייה, והנחות בתשלומי אגרות לקבלת היתרי בנייה.
הסכמת דיירים לביצוע הפרויקט
ביצוע פרויקט תמ”א 38 מתאפשר בימינו לאחר קבלת רוב של 50% מבעלי הדירות בבניין התומכים בעבודות החיזוק בלבד, ורוב של 66% עבור עבודות הכוללות גם תוספות בנייה. כמו כן, החוק קובע כי ניתן לתבוע דיירים המסרבים לביצוע הפרויקט ללא סיבה סבירה, וזאת בגין הנזק הכלכלי שנגרם לדיירי הבניין. פתיחה בהליך של תביעה גורמת במרבית המקרים לדיירים הסרבנים לסגת מעמדתם ולאשר את הפרויקט.
עלייה ברמת ואיכות החיים
ראשית, תמ”א 38 מספקת מבנה מחוזק ובטוח בפני רעידות אדמה, וכאמור מעניקה לא מעט יתרונות כלכליים למשתתפים בפרויקט. מעבר לכך, השתתפות בתמ”א 38 תורמת באופן ניכר לשיפור ברמת ובאיכות החיים, המתבטא במגורים בדירות משופצות ומרווחות בעלות חזות עכשווית. זאת בנוסף על שיפור תשתיות המבנה על מערכותיו השונות, כגון חשמל, מים, ביוב, גז ותקשורת. שיפורים אלו מתאימים לצרכים המשתנים של דיירי הבית, ובמקרים רבים חוסכים מהם את הצורך לעבור לדירה חדשה וגדולה יותר. כמו כן, השיפור בחזות הבניין ובשטחיו החיצוניים תורם אף הוא לעלייה ברמת החיים, בין אם מדובר בהוספת מעלית, סידור חדר האשפה, שיפוץ כניסת הבניין, סידור חצר מטופחת, או הוספת מרחב לחניית רכבים. בשל סיבות אלו ואחרות מתעניינים בעלי דירות רבים בהצטרפות לתוכנית מתאר ארצית 38.
